选择高租值区域
新快报记者 黄颖
日前，广州市首次公布了广州各区各地段的房屋租金参考价——《2005年广州市房屋租金参考价》。这不仅为租房和放租的市民提供了参考价，更成为一些投资者的参考。记者发现，在城区中心的各区中，凡是租金参考价高的地段，都是租赁投资回报高的区域。记者对市中心各区高租金参考价地段进行了详细的分析，为投资者提供选择参考。
投资锦囊
如何查租金参考价
据悉，市民只要登陆市国土房管局网站（www.laho.gov.cn），进入“房屋管理”网页，可以看到市国土房管局发出《关于公布2005年广州市房屋租金参考价的通知》。点击该通知就能详细了解城区中心各区的不同地段租金参考价。
该参考价中包括了广州市越秀区（含原东山区）、荔湾区（含原芳村区）、海珠区、天河区、白云区、黄埔区，以及广州市经济技术开发区各区域租金参考价。租金是按照建筑面积计算出租金单价的，市民可以把数据乘上不同地段参考价得出自己房屋大概的租金价格。另外，“路段价”和“片区价”是租金参考价的两种表现形式。“路段价”是指某段道路两侧临路房产租金，“片区价”是指某一区域除去“区内主要路段”外的片区租金。
据了解，该租金参考价为了更准确，更分为住宅、商业、写字楼和厂房仓库等四大类别。其中商业分为“首层”与“非首层”两类，住宅分为“低层”、“多层”和“高层”三类，1-3层为“低层”，4-9层为“多层”，10层及10层以上为“高层”。市民可以此把自己的物业对号入座计算租金。（子文）
如何计算投资回报？
近年，有不少市民购买房产用于投资。在购房时，销售人员往往为初入行的投资者算出一个“美丽”的投资回报率。但在实际购房投资后，又发现回报并不如之前的高。因此，初进入投资市场的购房者要学会算投资回报。
现在，一般销售人员算投资回报，仅是一个粗略的办法。比如，购买一套35万元的一手房，35万元总价加上契税、入住费等共36.5万元左右。如果出租预算是2500元／月，那么用年出租收入3万元除以总投入36.5万元，就能得出投资回报率8.2%。
但实际上，该计算方法并没有把按揭供楼的利息、出租中介费以及出租房的税费等计算入内，因此看起来回报率是很高的。但这只是自己画的一个饼。
据了解，真正的购房投资者往往是沿用另一套投资回报计算方法。打个比方，同是购买一套35万元的一手房，首期款是三成11万元，加上契税、入住费等总付款是12.5万元。贷款额24万元，20年月供是1652元。如果出租预算是2500元／月，每月要减去月供款1652元和租金10%的租赁税，剩下598元／月。那么年总收入是7176元，每年再减去中介代租的半月佣金1250元，实际年收入是5926元。那么用实际年收入除以首次投入12.5万元，得出的4.7%才是真正的投资回报率。
从计算投资回报率可以发现，购房出租的长线投资，一般是投入资金越少，贷款期越长，其投资回报是越高的。例如，如果上述投资个案选用了最长贷款期30年的，其月供是1364元，扣除其他费用后，最后出租回报率达到7.5%。（子文）
