这里有华东地区最大的清代、民国建筑群，李鸿章于1865年创办的金陵机器制造局就诞生于此。在军工企业壁垒森严的围墙内“躲藏”了数十年之后，这里被打造成一个开放的现代化都市产业园———南京“晨光1865”。
眼下，南京不少都市产业园正遭遇招商瓶颈，而“晨光1865”却是一铺难求。台湾首富郭台铭在参观园区后当场拍板，签下了10年租约。
瓶颈是怎样突破的呢？
突破一：推倒“围墙”
2005年前，一道警戒森严的围墙，把原金陵机器制造局保存完好的43幢清代、民国老建筑，和墙外同样历史深厚的明城墙、秦淮河隔开来。
当晨光集团陆续将围墙内的工业生产线迁往城外，并确立在此开发“晨光1865”项目之时，“围墙”的问题便摆在了他们的面前：如果能推倒围墙，整合墙内墙外的历史文化资源，将大大提升整个园区的文化品位。
但是，墙外的土地和景观资源并不属于晨光集团。企业相关负责人与秦淮区政府领导一沟通，双方竟“一拍即合”。老牌军工企业和地方政府突破了体制“围墙”，提出了携手打造园区的大胆构想。
由晨光集团和有秦淮区国资背景的地灵房地产公司共同出资，组建南京晨光1865置业投资管理有限公司，运作晨光1865。
体制的“围墙”推倒了，现实的高大围墙也推倒了。一幢幢古朴典雅的老房子，经过修旧如旧的保护性修缮，与咫尺相隔的秦淮河、明城墙、中华门城堡等历史文化景点完美融合。整个园区从一个封闭的厂区，变成了一个面向秦淮河开放、面向大众开放的历史文化街区，科技创意研发区、时尚生活休闲区的规划都一一明晰。
“许多优秀企业之所以选择了‘晨光1865’，不是我们的招商政策比人家优惠，也不是租金比人家低，而是因为整个园区由老建筑、明城墙、秦淮河等共同构成的历史文化氛围，别人没有。”晨光1865置业投资管理有限公司总经理胡建军说，独特的文化品位，构成了园区的“核心竞争力”。
突破二：坚持“高价”
去年5月份，招商启动，“晨光1865”做了一个让人吃惊的决定：招商定价比市区其他都市产业园至少高出20％。结果，这一“高价”让园区连续3个月没能签下一张租约。前来洽谈的几十家客户，不少都是国内外著名企业，当听说这里的租金要每天每平方米1.2—1.5元后，都开始犹豫观望。那时，南京城区大部分都市产业园，租金只有每天每平方米0.8元，甚至0.5元或0.3元。
胡建军说，3个月颗粒无收，压力巨大，但是，他们必须坚持，因为这个定价不是拍脑袋的结果，而是对国内和南京的市场进行了详细分析之后定下来的。通过这个定价，他们希望为园区筛选到一批实力型的品牌客户。
去年末今年初，观望的客户陆续回头了。经过审慎的市场调研，许多企业无法割舍这里独特的历史文化氛围。一批国内外知名品牌企业相继签约。
很快，园区21万平方米的科技创意研发区全部租出，一些“迟到”的研发企业转而希望租下园区里的其他经营区，但被婉言回绝。园区并不盲目追求出租率，规划中各个功能区的定位，是一个品牌园区必须坚持的。
突破三：保护老建筑“不惜成本”
“晨光1865”园区的43幢清代、民国老建筑如何保护修缮，社会瞩目，客商关心。
当初做预算时，大家原以为老工业厂房修缮很简单，投入五六千万元足够了。没想到，老建筑“修旧如旧”的成本远远超出人们的预料，一幢面积370多平方米的清代老房子，修缮投资要200多万元，每平方米超过5000元；而园区在沿河地带新建的仿清代、民国建筑，每平方米建筑成本只要3000多元。
但是，为保护这些珍贵的老建筑，胡建军说，晨光集团和秦淮区的思路是一致的———“不惜成本”。这使园区前期改造资金一再超出预算。在前期已投入1亿元改造资金后，今年他们又追加了8000万元投资，用于老建筑修缮和景观改造。
保护老建筑的做法，得到了所有进驻企业的支持。他们在对老房子进行装修改造时遵守承诺，只改善建筑内部使用功能，不破坏老房子墙体和外形结构。很多企业还把原晨光厂留下的老办公桌椅，当成宝贝搬进办公室，放上电脑开始办公。
老房子的魅力迷住了台湾鸿海集团总裁郭台铭的故事，至今让人津津乐道。去年11月7日，来园区参观的郭台铭，原定只逗留10分钟，结果，在一幢幢老建筑间盘桓了1个多小时后，他当场拍板，与“晨光1865”签订10年进驻协议，拿下园区3幢总面积近1万平方米的民国老建筑，斥资1000万元进行保护性修缮。今年上半年，鸿海集团的富士康通讯研发机构已正式入驻。
