央行22日出台的房贷调整政策，成了一宗“悬案”。这段时间，细则到底啥模样的小道消息满天飞，就是没个准数，27日开始实施更成了一句空话。最为戏剧性的是，首个出现的农行实施细则24小时内经历了公布—撤销—再公布的过程，且内容没有发生变化。为什么一个房贷新政如此一波三折？
一波三折的首个细则
戏剧性——如果要形容首个出台的房贷实施细则，这个词很恰当。
前天下午，农行在其网站首页高调公布了其响应央行新政的实施细则，成为本轮新政出台后首家发布房贷细则的银行。然而当天晚上，新闻稿从网站上消失了。农总行新闻处称，银监会会在当晚出台关于房贷的“新政”。记者发现，原以为已经“夭折”的首个细则，昨天下午再次出现在农行网站上。相关人士介绍，前晚的撤稿主要是相关工作人员彼此沟通出现了问题，现在已经不再要求撤稿了，暂时按照前天公布的细则实施。有关部门正在研究对具体规定作出调整，但调整结果最终的公布时间还没有确定。
首个房贷新政细则，对于新申请客户，规定一是对自住购房能否适用最优惠利率将综合购房类别、借款人信用记录和还款能力等风险因素进行考虑；二是规定借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25％；三是规定借款人购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30％，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮；四是严格控制对借款人一次性申请多笔个人住房贷款的发放。
对于存量老客户，一种是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，无需借款人申请，贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。另一种是手工调整，即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，须先由借款人主动提出书面申请，银行在审批过程中要基于原合同约定，综合考虑原适用利率、客户贡献度、客户资信及监管要求等要素提出最终审批意见，经借贷双方协商一致，于2009年1月1日（含）之后进行调整。对借款人有连续90天（含）以上逾期记录的，农业银行将不受理其利率调整申请。
细则略显宽松惹麻烦？
首个细则为什么生出这么多变故？南京银行业人士分析说，可能是有些规定过于宽松，没有得到银行业的普遍认同，也有可能监管部门会有新的要求。据了解，根据农行公布的细则，只要是一开始贷款金额在30万元以上的老客户，明年1月1日起，系统将自动把0.85折的利率调整成7折。如此好事让一些南京市民难以置信。市民陈先生说，现在对新贷款客户要求严格，又是必须首次购房，又是不能高档房的，老客户只根据贷款金额打折扣，似乎不太可能。“难道不该把老客户的具体情况也区分一下么？”
南京一家股份制银行房贷部负责人则表示，房贷利率7折之后，将与存款利率倒挂，银行现在的存量客户如果都直接打折，银行肯定要吃亏。农行如果照此执行，是显得宽松了。
不过，虽说是首个房贷新政细则，但还是不够细。这也正是各家银行观望的主要原因之一。因为在细则中，很多地方依然没有讲清楚，农行也为自己留下了操作空间。比如非普通住房贷款，哪怕是首次购房，首付比例也不能低于25%，而且利率不能打折，要求相当严格。但到底什么是非普通住房呢？在南京，是不是高档房的定义？此外，自住房和非自住房的判定更是困难。老百姓买了套房子，凭什么说人家不是用来自住的呢？对此，省农行营业部相关负责人昨天表示，因为接到总行通知需要时间，目前还无法判定。
首次贷款买自住房利率才能七折？
至此，关于房贷新政细则的消息满天飞，就是没个准数。昨天，又传出银监会有最新指示。消息称，银监会已经发出加强个人住房贷款风险管理的紧急通知。紧急通知内容非常简短，只有三条要求。首先，各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）、《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发[2007]452号）的规定。其次，各商业银行应对借款人首次利用贷款购买自住房做好尽职调查，根据有效证明加以甄别，并按照风险可控的原则合理确定贷款首付比例。第三，各商业银行要对个人住房贷款进行严格的全流程管理，强化风险管控责任，严肃查处通过假权证、假按揭、假首付等手段骗取银行贷款的行为，不断总结经验促进个人住房贷款业务健康发展。
记者了解到，南京的各家银行昨天还是没有接到总行的具体通知，房贷申请照收，但审批延后。对于市场传言的银监会这个消息，业内人士表示，如果确实，这意味着原先二套房政策可能松绑的猜测被否定了。“改善型普通自住房到底是什么意思？这是新政的焦点。如果确定只能是首次贷款买房享受，那么事情就简单了，不存在争议。也就是说，原先严格的房贷政策不会变。”南京某国有银行房贷部人士说。
业内人士表示，去年“9·27”二套房贷款政策发布后，对于首套房、二套房的定义也是认真研究了几个月，后来央行、银监会发补充通知，才明确“以借款人家庭为单位来认定房贷次数”。所以这次的新政同样需要等待。
